임대주택 소유자가 자기관리형 주택임대관리업자에게 임대하는 경우에도 조특법§97의3 적용이 가능한지

주택임대관리업자가 장기일반민간임대주택을 주거용으로 전대(轉貸)한 경우에도 ｢조세특례제한법｣제97조의3 규정을 적용할 수 있는 것이며, 이 경우 甲과 주택임대관리업자 모두 ｢조세특례제한법 시행령｣제97조의3제3항제1호의 요건을 준수하여야 하는 것임

[회신] ｢소득세법｣제168조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 甲이 임대목적으로 공동주택을 신축한 후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하고 같은 법 제2조제10호가목의 자기관리형 주택임대관리업자와 주택임대관리 위․수탁 계약을 체결한 후 해당 주택임대관리업자가 장기일반민간임대주택을 주거용으로 전대(轉貸)한 경우에도 (질의1)해당 주택에 대해 ｢조세특례제한법｣제97조의3 규정을 적용할 수 있는 것이며, (질의2)이 경우 甲과 주택임대관리업자 모두 ｢조세특례제한법 시행령｣제97조의3제3항제1호의 요건을 준수하여야 하는 것입니다. 1.사실관계 ○ 甲은 공동주택 150세대를 신축하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호의 장 기일 반민간임대주택 (건설임대) 로 등록 후 - 같은 조 제10호 의 ‘자기관리형 주택임대관리업’을 영위하는 자와 위․ 수탁 계약을 체결하고 주거용으로 임대하고자 함 ※ 甲은 소득법§168에 따른 주택임대사업자 등록 및 민간임대주택법§5에 따른 임대사업자등록을 하였으며, 질의 외 다른 요건들은 모두 충족하였음을 전제 2.질의요지 ○ 甲이 임대목적으로 공동주택을 신축 하여 장기일반민간임대주택 (건 설임대) 으로 등록 후 민간임대주택법§2(10)가목의 자기관리형 주택임대관리업을 영위하는 자와 위․수탁 계 약을 체결 하고 주택임대관리업자가 해당 주택을 주거용으로 임 대 (전대) 하는 경우 - ( 질의1) 甲이 보유한 공동주택 양도 시 장기일반민간임대주택등에 대한 과세특례 (조특법§97의3) 가 적용되는지 - (질의2) 장기일반민간임대주택등에 대한 과세특례를 적용할 수 있다면 임대료 증액제한 [조특령§97의3③(1)] 을 준수하여야 하는 자 는 누구인지 3.관련법령 □ 조세특례제한법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. ② 제1항에 규정된 용어 외의 용어에 관하여는 이 법에서 특별히 정하는 경우를 제외하고는 제3조제1항제1호부터 제19호까지에 규정된 법률에서 사용하는 용어의 예에 따른다. □ 조세특례제한법 제3조 【조세특례의 제한】 ① 이 법, 「국세기본법」 및 조약과 다음 각 호의 법률에 따르지 아니하고는 조세특례를 정할 수 없다. 1. 「소득세법」 12. 「지방세특례제한법」 □ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록 [2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다] 한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득 에 대해서는 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용 한다. 1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 ② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다. ③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. □ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. ② 법 제97조의3제1항제1호에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 (이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다) 으로 10년 이상 계속하여 등록 되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 시행으로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모 주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우 에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다. ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. 1. 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다) 의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간 임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다. 2. 「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것 3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것 4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 을 초과하지 아니할 것 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기 민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. ⑤ 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항에 따라 100분의 70의 공제율을 적용하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다. ⑥ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다. □ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료 2. 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본. 이 경우 「주민등록법」제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다. 4. 삭제 <2006.6.12> 5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. 삭제 <2001.12.31> 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 ⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동 이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다. □ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제1조 【목적】 이 법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대 사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적 으로 한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “ 민간임대주택 ” 이란 임대 목적으로 제공하는 주택 [토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다] 으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택 을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분 한다. 2. “민간건설임대주택” 이란 다음 각 목의 어느 하나 에 해당하는 민간임대주택을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 5. “ 장기일반민간임대주택 ” 이란 임대사업자가 공공지원민간임대 주 택이 아닌 주택을 10년 이상 임대 할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택 [아파트(｢주택법｣제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다] 을 말한다. 7. “임대사업자” 란 ｢공공주택 특별법｣제4조제1항에 따른 공공주택 사업자 (이하 “공공주택사업자”라 한다) 가 아닌 자로서 1호 이상의 민 간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자 를 말한다. 10. “주택임대관리업” 이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하며, 다음 각 목으로 구분한다. 가. 자기관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸) 하는 형태의 업 나. 위탁관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과ㆍ징수 및 시설물 유지ㆍ관리 등을 대행하는 형태의 업 11. “주택임대관리업자” 란 주택임대관리업을 하기 위하여 제7조제 1항에 따라 등록한 자 를 말한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】 ① 주택을 임대하려는 자 는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ 군수 또는 구청장 (구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ 군 수ㆍ구청장”이라 한다) 에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 ｢출입국관리법｣제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분 하여야 한다. 1. 삭제 <2018.1.16> 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 □ 민간임대주택에 관한 특별법 제7조 【주택임대관리업의 등록】 ① 주택임대관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록할 수 있다. 다만, 100호 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 주택임대관리업을 하려는 자 [국가, 지방자치단체, ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣제4조제1항에 따른 공공기관(이하 "공공기관"이라 한다), ｢지방공기업법｣제49조제1항에 따라 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한 다)는 제외한다] 는 등록하여야 한다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우에는 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업을 구분하여 등록 하여야 한다. 이 경우 자기관리형 주택임대관리업을 등록한 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업도 등록한 것으로 본다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제11조 【주택임대관리업자의 업무 범위】 ① 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 다음 각 호의 업무를 수행한다. 1. 임대차계약의 체결ㆍ해제ㆍ해지ㆍ갱신 및 갱신거절 등 2. 임대료의 부과ㆍ징수 등 3. 임차인의 입주 및 명도ㆍ퇴거 등 (｢공인중개사법｣제2조제3호에 따른 중 개업은 제외한다) ② 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 부수적으로 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다. 1. 시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무 2. 그 밖에 임차인의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무 □ 민간임대주택에 관한 특별법 제13조 【위ㆍ수탁계약서 등】 ① 주택임대관리업자는 제11조의 업무를 위탁받은 경우 위ㆍ수탁계 약서를 작성하여 주택의 소유자에게 교부하고 그 사본을 보관하여야 한다. ② 제1항의 위ㆍ수탁계약서에는 계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함 되어야 한다. | ※ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제12조 【위ㆍ수탁계약서】 법 제13조제2항에서 "계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 관리수수료(위탁관리형 주택임대관리업자만 해당한다) 2. 임대료(자기관리형 주택임대관리업자만 해당한다) 3. 전대료(轉貸料) 및 전대보증금(자기관리형 주택임대관리업자만 해당한다) 4. 계약기간 5. 주택임대관리업자 및 임대인의 권리ㆍ의무에 관한 사항 6. 그 밖에 법 제11조제1항에 따른 주택임대관리업자의 업무 외에 임대인ㆍ임차인의 편의를 위하여 추가적으로 제공하는 업무의 내용 | □ 민간임대주택에 관한 특별법 제15조 【자기관리형 주택임대관리업 자의 의무】 임대사업자인 임대인이 자기관리형 주택임대관리업자에게 임대관리를 위탁한 경우 주택임대관리업자는 위탁받은 범위 에서 이 법에 따른 임 대사업자의 의무를 이행 하여야 한다. 이 경우 제7장을 적용할 때에는 주택임대관리업자를 임대사업자로 본다 . □ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 【임대료】 ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위 에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임 대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제67조 【과태료】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과 태료를 부과한다. 4. 제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자 □ 민법 제618조 【임대차의 의의】 임대차 는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다. □ 민법 제623조 【임대인의 의무】 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. □ 민법 제629조 【임차권의 양도, 전대의 제한】 ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. □ 민법 제680조 【위임의 의의】 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다. □ 민법 제680조 【수임인의 선관의무】 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다. □ 민법 제680조 【수임인의 보고의무】 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에는 위임사무의 처리상황을 보고 하고 위임이 종료한 때에는 지체없이 그 전말을 보 고하여야 한다.